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    同策研究院:成交下滑40%!上海商办市场还有未来吗?
    文/第一白银网 来源:金融界网站 07-10 19:35
    摘要 引言:2019年楼市调控政策从严,上海住宅市场不温不火,而今年的商办市场需求大幅

      引言:2019年楼市调控政策从严,上海住宅市场不温不火,而今年的商办市场需求大幅下滑,商业市场成交同比下滑40%,办公市场成交同比下滑37%,小面积商业、办公支撑整个市场的份额,实体商业惨淡对传统商办需求冲击依然巨大。

      与整体环境萎靡不振相反的是,市区高端盘崛起,内环内成交占比超3成以上,仅次于外郊环。上半年,外资PE大肆抄底北上广深核心地段商办写字楼,大宗交易频次明显增多,一线城市核心地段已经没有地了,而这些甲级写字楼、购物中心等存量资源本身就有巨大的价值。

      而对非核心区域,2018年受到类住宅解禁及市场长期积压放量的刺激,2018年商办市场迎来一波井喷,今年开始这波需求被透支殆尽,从商业市场和办公市场双双滑铁卢来看,后市信心严重不足

      今天,我们从上半年上海商办市场供应、成交、环线、区域、项目等多角度分析上海商办市场的特征与趋势。

    【商办】上半年成交下滑40%!上海商办市场还有未来吗?

      商办市场回顾

      市场供求价

      2019年起,商办市场连续三连跌,交易量几乎触底,6月商业和办公市场终于有所起色,尤其是办公市场成交环比上涨166%,2019年首次突破十万方,给萎靡不振的办公市场打一针强心剂。半年度来看,上半年供应和成交同比皆大幅下滑,商办市场一方面需求被透支,一方面市场不被看好。

      【商办】上半年成交下滑40%!上海商办市场还有未来吗?

      数据来源:dataln

      市场环线结构回顾

    半年度来看,商办市场成交周期较长,但基本遵循供应越多成交越多,外郊环供应和成交最多,上半年外郊环共供应44.87万平米,成交34.12万平米,去化率高达76%,去化情况良好;内环内供应和成交倒挂,上半年共供应11.37万平米,成交30.27万平米,去化率266%,主要由于内环内的稀缺性和保值性,去库存较快。

      【商办】上半年成交下滑40%!上海商办市场还有未来吗?

      数据来源:dataln

      项目排名

      项目来看,虹口区北外滩板块的一方大厦一举拿下2019年半年度成交面积、成交金额、成交均价三料冠军。地处北外滩中央商务区核心地段,包括两幢18层办公楼及零售裙楼,可租赁总面积约为7万4400平方米,其中办公楼面积约为4万7500平方米,零售面积约为2万6900平方米。该项目是地铁12号线国际客运中心站上盖,交通便利。

      【商办】上半年成交下滑40%!上海商办市场还有未来吗?

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      商业市场分析

      量价走势

      相比2018年,上半年明显低位运行,月均去化6.69万平米,远低于2018年商业市场的月均去化9.67万平米。

      【商办】上半年成交下滑40%!上海商办市场还有未来吗?

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      成交环线结构

      从半年度来看,主力成交区域依然是外郊环,其次是内环内。上半年外郊环共供应21.04万平米,成交17.52万平米,去化率达83%;内中环无供应但成交占比达24%,上海中环线内新增商业体已经很稀缺,即使没有供应也在慢慢的去库存,内环内上半年共供应1.69万平米,成交9.62万平米,去化率高达569%。

      【商办】上半年成交下滑40%!上海商办市场还有未来吗?

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      成交区域结构

      2019上半年,浦东新区商业成交面积第一名,共去化7.03万平米。南汇区供应量最大,但成交并不理想。

      【商办】上半年成交下滑40%!上海商办市场还有未来吗?

      数据来源:dataln

      从规划来看,浦东新区2035年规划,提升商务设施集聚度,以中央商务区及城市副中心为核心,依托主城区“十”字形发 展轴和公共活动中心形成若干商务集聚区。重点打造陆家嘴(行情600663,诊股)-世纪大道、世博前滩地区、花木-龙阳路城市副中心、张江城市副中心、金桥城市副中心、川沙城市副中心、南汇新城中心、国际旅游度假区、浦东枢纽等商业商务集聚区,作为国际经济、金融、贸易、航运中心建设的重要承载空间。

      项目排名

      富源置地广场摘得2019半年度商业市场成交桂冠,上半年共成交3.73万平米,货值32个亿,地理位置是得天独厚最大的优势。

      【商办】上半年成交下滑40%!上海商办市场还有未来吗?

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      办公市场分析

      量价走势

      2019年上半年月均去化8.09万平米,同样远低于2018年办公市场的月均去化11.36万平米。从2月份起,办公市场首次突破10万方,去年大规模供应下,库存积压非常高,导致去库存周期一路飙升。

      【商办】上半年成交下滑40%!上海商办市场还有未来吗?

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      成交环线结构

      半年度来看,内环内表现优秀,成2019年上半年成交最大环线。上半年内环内共去化263套,成交面积20.65万平米,占比43%。从供应来看,内环内仅供应9.68万平米,去化率达213%;其次是外郊环,共去化862套,成交面积16.60万平米,占比34%。从供应来看,上半年外郊环供应23.83万平米,去化率69.66%。

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      成交区域结构

      从半年度来看,闵行区供应面积最大,成交面积也最大。2019年上半年,闵行区供应11.7万平米,成交11.52万平米,当之无愧的热门核心商务区,其他办公市场热门的主城区如徐家汇(行情002561,诊股)、陆家嘴供应相对有限,非主城区除了闵行、松江、青浦等,供需矛盾还在,导致办公市场热门区域供应少,冷门区域没人买,库存难去化。

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      数据来源:dataln

      项目排名

      单项目来看,金融街(行情000402,诊股)融府摘得2019上半年办公市场成交面积冠军。金融街融府是集住宅、商铺、办公于一体商业综合体,位于上海火车站北广场区域,周围靠近火车站、高架等人流量巨大的集散场所,周边环境并不算好,但本次交易主要为办公项目,优势反而明显,周边1、3、4线轨交上班极其便利,从成交价来看,办公项目价格极其便宜,住宅均价超9万元/平米,商铺均价超7万元/平米,但办公均价仅有16000多元/平米。

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      商办库存分析

      商业库存情况

      由于本月库存余量小幅下滑至1027.17万平米,去化周期直线升至192.86个月,依然处于高位。从趋势来看,自2017年开始库存面积反应为高-低-高的走势,而3个月移动去化周期则是低-高-低的趋势,库存面积与去化周期呈现反相关。造成这一走势的原因,是2017年商业市场几乎没有供应,在销量不高的情况下库存依然是缓慢下滑的,而2018年供应开始大幅增加,但市场并没有如预期强增长,反而疲软乏力,从而导致商业库存不断走高。

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      办公库存情况

      办公市场库存余量小幅下滑至867.89万平米,存销比降至146.90个月。办公市场销售不景气原因很多:一:部分类住宅被解禁后,销售窘境依然不变;二:“双创”精神影响下,共享办公崛起,租赁需求上升,购置需求下降;三:供应结构错配,大宗交易趋于频繁,中小户型入市量低,小微企业、创新企业等需求被平抑等。

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