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房价上涨预期还在 资金回流股市有限

文/王玉婷 来源:第一白银网 10-14 10:14
摘要 国庆长假期间,全国多地迎来了密集的房地产市场调控政策,从大类资产配置的层面来看,房地产市场的调控在一定程度上会对A股市场造成影响,那么是否会如部分机构所言房地产市场调控后会有部分资金回笼至A股市场。

  第一白银网10月14日讯 楼市近日遭遇“史上最严”限购令。国庆期间,全国20余城市相继出台楼市新政,既包括北京、广州、合肥、南京和苏州这类热点一、二线城市,也有无锡、珠海、中山等三、四线城市,而国庆长假过后,上海出乎意料地发布六条新政。

楼房和股市

  就以深圳为例,限购从天而降让许多“准购房者”一夜之间失去购房资格。合富房地产研究院院长龙斌表示,“深圳短期成交会缩量,房价会滞涨,投资购房将大幅减少。”突然而至的限购政策密集出台将会为房地产市场带来哪些影响?土地市场又是否因此降温?地产股的投资者是否遭受重创?

  成交量现“一半海水一半火焰”

  一线城市中,北京、广州、深圳假日期间均出台了相应政策,而上海也在10月8日出台6项政策强化楼市监管。

  伴随着政策出台,国庆期间的成交量也呈现出微妙的变化。克而瑞研究中心的报告显示,10月1日至7日广州共成交39.18万平方米,较2015年同期上涨170%,而10月1日单日成交15 .37万平方米,创下今年以来日成交量新高。由于去年基数较低以及本身成交量不大,因此深圳今年“十一”成交略有上涨。

  但从其他几个限购的热点城市来看,可谓“一半海水一半火焰”。出台政策时间最早、力度相对较大的北京国庆七天成交量2 .63万平方米,跌至“冰点”,较2015年、2014年黄金周成交量环比跌幅分别为38%和62%。同样,国庆期间上海成交量较去年同期下降39%,较2014年同期下降69%。南京七天共成交8 .41万平方米,较2015年同期减少40%,厦门跌幅则超过八成。

  不过,南昌七天共成交20 .31万平方米,较2015年、2014年同期分别上涨344%和292%;苏州成交量较2015年同期上涨103%,杭州则上涨35%。

  部分热点珠三角城市也呈现上涨态势。据家家顺研究中心数据监测显示,10月1日至7日,东莞一手住宅共成交2276套,同比去年“十一”上升244%;惠州市一手住宅成交1364套,同比去年十一上涨44.34%。

  尽管如此,随着限购政策持续发酵,克而瑞预计四季度热点城市楼市成交量将明显回落,但基于大环境没有改变,房价上涨预期仍然存在,价格最多涨幅平缓而不会回调。

  新城控股高级副总裁欧阳捷表示,限购打压了投资客,限贷抑制了改善客,刚需早已在高房价面前被挤出了市场。“未来地价、房价上涨速度肯定都会减缓。”

  合富房地产研究院院长龙斌也表示,“9·30”实际上已经构成新的政策转折点。

  资深地产分析师刘忠岭表示,限购政策严重压制需求,政策实施后,交易量出现较大下降是必然,房价后市会出现一定幅度的调整。

  部分城市地价未“刹车”

  调控过后,尽管部分城市成交量有所下调,但土地市场也丝毫没有降温的迹象。国庆长假刚刚结束,作为楼市调控之一的成都迎来首场土地拍卖,包括保利、融创、蓝光在内的10家开发商到场,最终该地块以192%的高溢价拍出。

  事实上,今年上半年楼市持续火热,地王频出成为其中一个关键因素,中原地产研究报告显示,一线城市住宅土地平均溢价率达到了94 .6%,二线城市达到了65.23%。

  中原地产数据显示,9·30开始全国已经有超过21个城市出台了调控政策,这21个城市在过去的9个月合计土地出让金达到了1.29万亿,同比2015年同期的7889亿上涨幅度达到了63 .3%,多个城市已经超过了过去年度总和。

  “国庆后,各地的土地市场还未完全恢复,最近几天各地土地成交依然处于高位。”中原地产首席分析师张大伟指出,“在长沙、上海、成都出让的土地,溢价率依然纷纷超过100%。证明了虽然

  调控政策短期抑制了市场成交恐慌,但房企的资金情况依然宽裕,高价地依然频繁出现。”

  有分析人士指出,市场本身还有惯性,想达到“急刹车”式的效果可能有些不现实。不仅如此,同策咨询研究部总监张宏伟表示,“核心城市的土地市场短期内不一定能够降温,企业的资金压力并未显现,仍有拿地动力。”

  但欧阳捷认为,因为限购导致高端客户减少,开发商已不能无限拔高住宅的高端化,因此土地价格将趋于理性,高溢价率会明显减少,也有利于市场平稳。刘忠岭亦表示,“随着房产二三级市场的调整,土地市场在未来数月内,会逐渐出现调整迹象。土地高溢价现象将得到一定程度的控制,前段时间地王频出的现象将消失。”

  资金回流股市有限

  集中调控措施出台,改变了投资者对于房地产市场的预期,十月十日股市开盘房地产板块暴跌。其中万科A开盘跌逾4%,新城控股、华发股份、金地集团、首开股份、大龙地产、金融街等跌幅靠前。

  国庆长假期间,全国多地迎来了密集的房地产市场调控政策,从大类资产配置的层面来看,房地产市场的调控在一定程度上会对A股市场造成影响,那么是否会如部分机构所言房地产市场调控后会有部分资金回笼至A股市场。

  在兴业全球基金投资总监董承非看来,这其实是一种一厢情愿的想法。“玩房地产的资金跟投资A股的资金其实有着不同的属性,”董承非表示,“此次调控政策出台对A股市场的房地产板块影响也将十分有限,更多只是一种靴子落地。”

  广发基金策略分析师陈杰亦认为,房市资金能否回流股市,从历史经验看,还需视货币政策情况,宽松周期下对股市有利,但货币紧缩周期下,房价下跌并不能促使资金回流股市。陈杰表示,从10月6日央行行长周小川在G20财长和央行行长会议上的讲话上分析,接下来要看到货币政策进一步宽松的可能性较低。

  而具体到房地产板块,事实上地产股表现远远落后于快速上涨的房价。数据显示,截至9月30日,深圳地产指数和上海地产指数均较去年底下跌约10%。

  有地产行业分析师认为,土地投资价值可以关注当前的价格关系,而地产股的投资要从发展和稳定的眼光来衡量,更加看重项目投资收益的变化趋势。

  “从近日房地产股的具体表现来看,虽然整个板块处在下跌,但是个股的表现还是出现了比较严重的两极分化情况。”有沪上某私募人士对记者表示,接下来房地产板块可能会出现分化,估值和业绩对股价走势的影响会更重要。

  不过,外资投行似乎仍然看好地产板块。花旗发表研报称,预计此次地产销量下滑的时间会比预期的要短、平均售价会持稳。在抵御下行周期方面,地产商这次会更有经验、财务状况更佳。花旗认为紧缩政策下,地产板块2017财年盈利增长甚至可能会加快。

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