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解读楼市现状:中国房价上涨的根本原因是什么?未来房价走势如何?

摘要 对于中国人来说,自古以来房子就是一个完整的家不可或缺的元素之一,没有房子一个家就不算完整,也正因为这种思想,导致了房子成为当下人们最需要的东西之一。

第一白银网11月21日讯 对于中国人来说,自古以来房子就是一个完整的家不可或缺的元素之一,没有房子一个家就不算完整,也正因为这种思想,导致了房子成为当下人们最需要的东西之一。从而衍生出各种房地产相关产业,而房价在近几年也以火箭升空般的速度猛涨。当初几百几千一平米的房子现在可能要几万甚至十几万一平米。而人们也开始对凶猛的房价望而生畏,要知道如今一些城市就算一辈子不吃不喝都可能买不起一套好一点的房子。那么房价上涨的根本原因是什么?是什么导致了当前中国楼市的现状?

中国房价上涨的根本原因是什么?未来房价走势要看这三大因素

红色警报:“买房杠杆高,买地杠杆更高”

如果说供需不平衡是导致热点城市房价上涨的客观原因,那么巨额资金涌入楼市则与这轮房价迅猛上涨直接相关。

“居民加杠杆购房和企业加杠杆购地是当前房地产市场过热的主要原因。”中国房地产业协会原副会长朱中一说,房地产业是资金密集型行业,去年以来一二线城市地价房价轮动上涨,与货币、信贷政策的宽松有直接关系。

从买房端看,住房信贷宽松是楼市回暖的重要原因之一。

央行统计,今年9月末个人购房贷款余额为17.93万亿元,同比增长33.4%,显示居民购房贷款增速之快。比如,在深圳,截至9月个人购房贷款余额已超1万亿元,相比2014年底翻了一倍。

相比“买房端”的高杠杆,更需警惕的是“买地端”的高杠杆。

今年8月,刚将总部从福建迁至上海的房企融信以溢价139%、110.1亿元的总价拍下上海静安区一宗3.1万平方米的地块。让外界诧异的不仅是它所创造的惊人楼面价,还有这家企业的“胆量”。根据其中期业绩报告,融信今年上半年的合同销售额为132亿元。

房企凶猛拿地,巨额资金从哪里来?

“买房子起码还交首付,而有些地方的房企根本不掏自己腰包拿地,全靠从金融机构融资。”一名长期研究房地产行业的专家说。

记者从一些金融机构了解到,按规定,房企拍地应该拿自有资金。但近年融资普遍,房企配资一般都在三七开,房企自有出资占三成,配资占七成。现在一些房企连自有出资部分也从金融机构解决,房企引入银行、债券、理财产品、信托计划、资管计划、保险等资金来拍地,已成为业内潜规则。

如此配资导致房企负债规模不断上升,盈利状况下降。据统计显示,今年前三季度沪深两市132家房地产企业合计营业收入为8780.5亿元,而净利润只有687.8亿元,平均利润率跌至7.8%。而今年上半年,130家房企的净利润率还在8.15%,即便成交惨淡的2015年前三季度利润率也有10.1%。

树不能长到天上,高杠杆必然带来高风险。

中国社科院学部委员、国家金融与发展实验室理事长李扬认为,本轮房价上涨的背后,不排除一些地方政府和房地产开发商共谋,迟迟不肯出台提高首付率等市场化手段,一些地方甚至等到财政收入任务差不多完成了才出手调控,对这一趋势应该警惕。

值得注意的是,一些地方和部门已开始既调控“面包”,也监督“面粉”。在近期调控中,上海等地已出台明确政策:缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款,不得使用银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等。不少房企已开始调整项目上市节奏,拿地趋于谨慎。

金色诱惑:割舍不下的“地王”盛宴

各路资本涌入楼市,土地是围猎的对象。2016年多地上演“地王盛宴”,成为本轮房价上涨的风向标。

“地王”的出现,无形中给周边项目带来“坐地起价”的即期信号,更导致未来涨价预期。在舆论炒作下引发民众恐慌,造成开发商待价而沽,捂盘惜售,房价上涨势不可挡。

财政部数据显示,今年前10个月,国有土地使用权出让收入2.65万亿元,同比增长15.2%,而去年同期降幅超过25%。国土资源部门的数据则显示,今年前三季度土地出让面积同比下降4.8%。这种“价增量减”,意味着地卖得少了,成交价却更高,凸显地价涨幅之快。

值得警惕的是,今年一些热点城市地价高涨,加大未来市场风险隐患。对于地价快速上涨,一名房企负责人直言,如果说房价是一日千里,地价则是一日万里,开发商入市要谨慎小心。

中原地产统计显示,截至9月底,北上广深四大一线城市今年住宅土地楼面价同比上涨72.2%,二线城市涨幅达到86.7%,远超房价上涨幅度。而据万科最新公告,其持续观察的北上广深以及杭州、南京、武汉、东莞、苏州等14个主要城市,三季度土地整体成交溢价率攀升至111%,创近年来新高。

“买地的价格越来越高,摆在开发商面前就只有一条路——房价除了上涨别无选择。”中国社科院经济研究所副所长张平说,这一现象暴露出当前土地市场非常严重的垄断性。

“地王”频出,令房地产企业承压。近期,为摊薄风险,万科、绿城、融侨等多家房地产公司纷纷加入高价地股权转让潮,楼市剧情的反转,暴露出拿地企业资金周转压力增大。

幕后黑手:投资投机下的虚火

房子是给人住的,这个定位不能偏离。

历次房市调控的最终目的都是一个,即“促进房地产市场平稳健康发展”。一个健康的房地产市场,应该让住房回归其居住属性,而不能大范围成为投资品。

在一段时间内,楼市几成“股市”。多地上演的企业和个人“炒房”热潮背后,不乏投资投机者的身影。

“过去浙江的投资客主要来自温台地区,今年则以上海客为主力,从嘉兴一路买过来,有迹可循。”杭州滨江房产集团股份有限公司副总经理朱立东说,外来投资客的大量涌入对杭州房价上涨起到推波助澜的作用。

一家知名房地产企业副总裁说,今年开始,他们去竞拍土地,发现竞争对手里有了基金公司。“这说明不少金融机构的资金都在往房地产市场投。”这位副总裁说。

有观察楼市的人士指出,新三板上市公司中有几十家企业主要业务是炒房。“不少新三板上市公司融来的资金,直接或间接进入了房地产市场。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉说。

据相关统计,今年年初至9月底,沪深两市共披露近60宗上市公司花费超千万元购买土地和房产的计划或方案,总金额达到93亿元。此外,截至上半年A股有1305家上市公司投资性房地产资产净额合计5951亿元。一些公司通过出售投资性房地产达到降低亏损甚至是“保壳”的目的。

泡沫的可怕,不止于泡沫本身,更在于扭曲的价值对其他行业产生的“虹吸效应”。

“如果这海量投资投机的钱投到粮食,我们就要吃不起饭,如果投向服装,我们就要裸奔。”珠海房协秘书长梁远新表示,对于吸附在砖头上的泡沫,地方政府要加大防范风险,避免陷入房地产泡沫。

灰色地带:造假炒作推高房价预期

发布虚假信息和广告、捏造或者散布谣言、未取得预售许可证销售商品房、变相收取定金预订款、捂盘惜售、暗中加价收费、捆绑搭售、“一房多卖”……这些各地曝出的不正当经营行为,好像毒瘤侵入楼市肌体,成为灰色地带,误导市场出现非理性行为推高房价。

除了不合理的市场行为,一些机构和网络舆论的借势炒作也放大热点城市房价上涨的预期,为房价上涨推波助澜。

针对各种不合理开发和违法违规经营行为,近期住建部接连打出重拳,在通报济南、杭州等地违法违规项目、曝光45个房地产企业和中介机构的基础上,召集国内近千家一级资质房地产企业开会亮出强硬治理的狠招。

未来走向要看三大因素

国家统计局发布的数据显示,10月下半月一线和热点二线城市中有7个出现房价环比下降,1个持平,其余涨幅回落。10月份一、二线城市新建商品 住宅价格环比分别上涨0.5%和1.3%,分别比9月份回落2.8个和1.0个百分点;二手住宅价格环比分别上涨0.6%和0.8%,分别比9月份回落 2.9个和1.1个百分点。

如此来看,10月的降温会不会成为未来楼市走向的信号?

其实,影响未来楼市变化的还有“三大因素”:

1.是否还有更多城市加码调控对全国楼市的走势非常重要;

2.各城市是否会采用类似北京“限房价、竞地价”的出让方式控制地价,将在很大程度上左右未来楼市;

3.一到年底信贷常常会收紧,今年是否继续也至关重要。

“本轮楼市新政效果的彻底显现还需要一段时间。”胡景晖说,虽然目前调控效果立竿见影,但房价明显回落可能还需要1至2个月的时间。

多地楼市调控显成效 2017年中国房价将下降--链接

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