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中央出手“房价降温”政策 房地产开发商凉意渐浓

文/周晔 来源:第一白银网 10-29 16:35
摘要 此前的几个月里,房屋销量激增,房价大涨,可怕的过度投机故事不绝于耳。如今,地方政府逐渐加强房屋限购措施,没有让房地产市场得到控制,于是中央政府出手了。

  第一白银网10月29日讯 此前的几个月里,房屋销量激增,房价大涨,可怕的过度投机故事不绝于耳。如今,中国政府终于眨眼了。地方政府逐渐加强房屋限购措施,没有让房地产市场得到控制,于是中央政府出手了。开发商又一次被禁止在国内融资,而银行业监管机构公开警告称,银行必须加强管理与房地产行业贷款相关的风险。

中央出手“房价降温”政策 房产开发商凉意渐浓

房屋限购

  反应来得很突然。《金融时报》旗下研究服务部门“投资参考”(FT Confidential Research)最近对中国全国300家开发商的月度调查显示,销售活动和房价的关键指标出现大幅下滑,前景变得相当暗淡。例如,我们的月销量指标从9月的69.6大跌至10月的44.1。

  房价指数也相应下挫。我们的一项价格分类指标,从9月的75.2下跌至10月的62.8,为8个月低点(见图表)。我们预计,当下个月中国房地产指数系统(CREIS)——房地产平台搜房网(Soufun)的一个下属部门——的房价指数和中国国家统计局(NBS)的房价指数发布之时,两者的跌幅将是类似的。

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房价增长趋势图

  尽管在某种程度上,我们指标下降的原因可以归结为9月数据的强劲,这反映了国家统计局罕见的月中最新通报所呈现的走势:中国大中城市的房屋销售活动正在减弱。

  此外,中国研究公司易居中国(E-House)发布的30个大中城市的每周销售数据表明,无论是环比还是同比,10月份销售额都将下降,但到目前为止,下降幅度并不大:在截至10月23日的三个周内,销售面积同比仅仅减少了2.85%。

  但箭头指向下方。我们在与中国主要房地产市场的房地产经纪人以及其他人士对话后发现,坊间有确凿证据表明需求在急剧下降,而我们10月调查的前瞻性销售分类指标预计,11月将进一步下降:在所有一二三线城市,FTCR商业活动指数(FTCR Business Activity Index)中的住房销售展望指数(Home Sales Outlook indices)都已跌到荣枯分界线50以下。

  这也支持了我们的消费指数(Consumer Index)的调查结果:中国政府已成功地降温了房地产市场情绪。我们的衡量消费者是否感觉现在为购买投资房大好时机的指数,下降到了自2015年8月以来的最低水平。而我们的衡量消费者是否感觉现在为购买自住房大好时机的指数,下降到了自2014年3月以来的最低水平。

  对于日益泡沫化的中国房地产市场,逐渐提高首付要求,对市场活动的影响很有限。正如我们近来所主张的那样,政府必须收紧信贷,才能有效地控制住市场。FTCR衡量抵押贷款供应状况的指标表明,在中央政府的指导下,信贷已开始收紧。

  我们有关按揭贷款优惠的历史数据清晰地表明,2013年底,信贷紧缩在给过热的市场降温的过程中起到了关键作用(见图表)。这个数据集在未来几个月的变化,将为我们考察未来市场放缓的可能强度提供机会。

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房价

  在没有其他增长动力的情况下,我们预计,中国政府将继续争取实现更温和的降温。中国需要一个相当健康的房地产市场,来实现其经济发展目标。地方政府需要土地销售收入来满足自己的财政支出需求。

  直到政府打算在抑制房地产市场方面走多远变得更清晰之前,中国的家庭将保持观望态度,等等看,这到底这是一次警告还是持续打压。

  即便到时证明是后一种情况,但今年早些时候完成的销售,仍会引发大量残余的投资活动——我们预计,一直到到2017年初,这都将对经济增长构成支撑。但政府谨慎行动将是明智的。至关重要的是,当前许多更低级别城市的库存减少局面会延续下去,而尚未可知的是,其他经济领域的活动是否足以收拾更长时间房地产市场衰退留下的残局。

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