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地产调控的影响有多大?限购令会拖累中国经济吗?

文/陈月星 来源:第一白银网 10-13 15:44
摘要 楼市调控一个直接的影响便是房地产投资会下降,那下降程度如何?从历史上看,投资增速下滑或滞后半年。但中金分析师梁红认为,本轮地产降温对房地产投资的影响可能有”传导较快、但程度较轻“的特点。

  第一白银网10月13日讯 国庆期间,国内20多个城市重启限购。如此多城市重启限购是否真的可使房价下跌?对整体宏观经济的影响又有几何?楼市降温后,资金又将会流去哪里?

房地产

  2005年以来,国内的房价几乎一直保持上涨趋势,而每隔三年左右会出现一次向下调整(08年9月、11年9月、14年5月),但调整幅度不大,每次回调的底部都是上移的。广发策略陈杰称,房价的回调存在一定的周期规律,而要用行政调控的力量来扭转周期趋势是有难度的。

  商品房销量受影响可能会明显下滑。海通分析师姜超等以11年限购为基准,估算本轮限购对商品房销量的影响:16年4季度一二线城市商品房销量增速或明显下滑,三线城市由于暂未受到限购影响而短期平稳。17年商品房销量增速或全面转负。

  楼市调控一个直接的影响便是房地产投资会下降,那下降程度如何?从历史上看,投资增速下滑或滞后半年。但中金分析师梁红认为,本轮地产降温对房地产投资的影响可能有”传导较快、但程度较轻“的特点。

      原因有二:① 开发商经历此前的调控后,预期调整可能更快;② 在住房需求较强城市,土地价格对开发商仍缺乏吸引力,本轮房地产投资增速,尤其是世纪增速的回升较为温和,且一二线城市的绝对水平不高,本轮地产降温对房地产拖累程度可能不及前几轮调控周期。

房地产

  中金分析师梁红预计,地产成交放缓可能会导致地产服务业增速(尤其是名义增速)明显下降。但在一定程度上,可选消费的温和复苏可能会缓冲地产服务业减速对GDP的拖累。假设央行对其他行业的信贷政策保持不变,更严格的限购和限贷政策可能会导致房贷增速放缓,全社会加权平均贷款利率上升,以及M1增速回落。政府可能会推出稳增长措施以对冲地产降温对经济的负面影响,其中包括促进居民消费的政策。

  楼市降温,那从楼市撤出的资金又会走向何处,股市债市将是他们的可选项吗?广发策略陈杰说,未来楼市资金流入股市的条件还是相当苛刻的:首先要保证房价下跌是短周期的下跌,而非长周期向下拐点,否则“负财富效应”会导致包括股市在内的所有风险资产下跌;而且,货币政策维持或者进一步宽松。兴业固收分析师唐跃则称,房地产市场的调控对债券市场会形成利好,但是是有约束的。

      债与房地产市场的繁荣类似,也离不开信用的扩张和杠杆的上升。即地产市场的下滑不能动摇债市“钱多”的逻辑,这要求地产下滑时,信用市场保持相对稳定和资本外流压力不大,也就是说,地产市场的下滑不能过快。

  房地产:明年商品房销量增速或全面转负 但投资降温效果或不如前几轮

  广发策略陈杰称,从2005年以来的房价趋势来看,房价的回调存在一定的周期规律,而要用行政调控的力量来扭转周期趋势是有难度的。2005年以来,国内的房价几乎一直保持上涨趋势,而每隔三年左右会出现一次向下调整(08年9月、11年9月、14年5月),但调整幅度不大(每次回调的底部都是上移的)。

百城房价均值

  海通分析师姜超等以11年限购为基准,估算本轮限购对商品房销量的影响:16年4季度一二线城市商品房销量增速或明显下滑,三线城市由于暂未受到限购影响而短期平稳。

  17年商品房销量增速或全面转负。如果假定明年各季度一、二、三四线城市商品房销售面积当季同比的变化幅度与11年初调控后的变化幅度相同,那么明年前三季度同比增速将拾级而下,二季度增速或转负。

  中金梁红称,本轮地产降温对房地产投资的影响可能有”传导较快、但程度较轻“的特点。原因有二:① 开发商经历此前的调控后,预期调整可能更快;② 在住房需求较强城市,土地价格对开发商仍缺乏吸引力,本轮房地产投资增速,尤其是世纪增速的回升较为温和,且一二线城市的绝对水平不高,本轮地产降温对房地产拖累程度可能不及前几轮调控周期。

房价

  宏观经济:地产投资服务放缓拖累GDP 但消费回暖对冲

  中金分析师梁红预计,地产成交放缓可能会导致地产服务业增速(尤其是名义增速)明显下降。作为第三产业GDP的一部分,地产服务业增速与地产成交增速高度相关。商品房成交增速的上升分别推动2015间和2016年名义GDP增速17个基点和47个基点。对实际GDP增速的拉动则没有那么明显,分别为6个基点和15个基点。

服务业

  梁红称,本质上与去年股市繁荣对金融业增长的影响类似,地产服务业增速(尤其是名义增速)的明显加快很大程度上捕捉到的是居民资产分配和估值的变化,而非全是生产带来的新增产值。根据过往经验,地产降温后,资产分派防线的变化对地产服务业的不利影响可能会在一定程度上被消费的温和复苏冲销。

  尽管地产调控后,地产相关的服务和投资的增速可能会放缓,从而对经济增长产生负面的影响,但在一定程度上,可选消费的温和复苏可能会缓冲地产服务业减速对GDP的拖累。

房地产

  1. 住房相关消费滞后商品房成交约6个月,包括家具、家居装饰和家用电气等消费。

  2. 商品房交易对非住房相关可选消费的抑制作用较弱。前几轮房市见顶后,海外旅游等大额消费项目的增速出现回升,并与商品房成交增速形成一定程度的负相关。

  3. 地产价格上涨的财富效应可能会在之后的4~5季度内对可选消费产生一定的提振作用。

  假设央行对其他行业的信贷政策保持不变,更严格的限购和限贷政策可能会导致房贷增速放缓,全社会加权平均贷款利率上升,以及M1增速回落。

  政府可能会推出稳增长措施以对冲地产降温对经济的负面影响,其中包括促进居民消费的政策。目前财政政策逆周期调节的空间比货币政策更大,而减轻税负及社保费率,增加消费补贴等政策在提振增长与稳定再通胀预期方面可能比继续加大基建投资来得更有效率。

  房跌之后:股涨债涨?

  房地产降温,那从楼市流出的资金会否流入股市和债市呢?

  广发策略认为,认为未来楼市资金流入股市的条件依旧苛刻,对股市仍维持慢熊看法。其称,未来可能导致楼市资金流入股市的条件是:行政调控导致房价出现短周期下跌,且货币政策维持或者进一步宽松。但这其实相当苛刻,首先要保证房价下跌是短周期的下跌,而非长周期向下拐点,否则“负财富效应”会导致包括股市在内的所有风险资产下跌;其次,货币政策进一步宽松的可能性很低。

房价与股市的关系

     2008年9月、2014年5月这两次房价下跌都处于货币宽松周期之中,这期间股市一次先跌后涨、一次大幅上涨,确实不排除有房市资金流入了股市;而2011年9月房价下跌之前,货币政策是在不断收紧的(2011年7月还加过一次息),到了2011年12月5日的降准才确认了货币政策从紧缩到宽松的转变,而在当时整个房价下跌期内股市都是震荡下跌的,说明房市资金并没有回流股市。

  兴业固收分析师唐跃则称,房地产市场的调控对债券市场会形成利好,但是是有约束的。债市的增量资金更多来自广义货币的扩张,而不是货币市场流动性的宽松。债与房地产市场的繁荣类似,也离不开信用的扩张和杠杆的上升。即地产市场的下滑不能动摇债市“钱多”的逻辑,这要求地产下滑时,信用市场保持相对稳定和资本外流压力不大,也就是说,地产市场的下滑不能过快。

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