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解读 l 房产泡沫破裂的尽头 人口刚需预示房价将跌

文/陈月星 来源:第一白银网 10-10 14:17
摘要 我国第二轮人口生育高峰出现在1962到1973年。期间,每年都维持着 2400万到2700万的生育人口。中国出生的人口达到3.14 亿人,可以说是人口爆炸。这3亿人出生后对中国社会的影响是巨大的。

  第一白银网10月10日讯 中国的房地产掩藏着巨大的泡沫,世人皆知。但这个泡沫到底有多大,却很难去量化。最近,各城市相继出台限购政策抑制房价暴涨,于是,有一些分析人士据此认为中国房价在“挤泡沫”的政策干预下,很可能在近期会迎来暴跌。房价的泡沫破灭,似乎只是一个时间问题,然而,这个大泡沫还能支撑多久呢?

  回答这个问题之前我们需要知道到底刚需的量有多大,在了解刚需的前提之下,我们才有可能去讨论泡沫这个话题。众所周知,中国是一个把“有车有房”与“结婚”紧密联系到一起的国度,因此,婚姻和购房在我们这里先天就有一种强烈的相关性。如果我们把适婚年龄的人视为购房的潜在客户,那么,我们可以通过观察近几十年来的人口数据来推测这个问题的答案。

  简略回顾中国建国以来的人口变化情况。新中国历史上出现过三次人口生育高潮,分别在:1954 年,1963 年,1987年。新中国成立后,第一轮人口生育高峰出现于1954年,高达2232 万人,此后逐渐减少,最低时段在三年自然灾害时期。

  我国第二轮人口生育高峰出现在1962到1973年。期间,每年都维持着 2400万到2700万的生育人口。中国出生的人口达到3.14 亿人,可以说是人口爆炸。这3亿人出生后对中国社会的影响是巨大的。

  他们上小学、中学、大学时,也正值中国经济逐渐加速的阶段。1962年起出生的人群从1984年开始陆续进入结婚生育期,而其顶峰出现在1987年。这一年,中国出生人口2549万。也刚好在1980年代后半期这一时期,中国第一轮人口出生高峰所带来的经济增长,也逐渐放缓。

  而在这段时间人口迅速的增加,正是60后的“婴儿潮”一代集中结婚生育的结果,这造成中国第三轮人口出生高峰,1985到1993年,每年出生人口都超过2100 万。当年出生的这一部分人口,现在正处于23到31岁阶段,正是适婚年龄。他们大多处于事业上升期和结婚集中期,消费能力日渐增加、消费愿望旺盛。而其父母辈,也即主要是“60后”这一代人,现在已经50来岁,正在从中年向老年缓慢过度,他们手中大多持有不止一套房产。

  也就是说,1985到1993年这时间段出生的人目前最有可能具有购房的“刚需”,因为适婚和事业上升期两个原因相叠加,他们非常需要稳定的居住环境,尤其是前一点,成为最主要原因。如果参考中国妇联的《婚姻家庭调查报告》,可知中国年青人平均婚姻年龄为26岁。我们取1985到1993年龄段的“婴儿潮”人群的中间值,则为1989年出生,这群人年龄满26岁适婚年龄的时候,正好是2015年,即去年。

  那么,按结婚购房的一般需求来看,2011年到2019年这一段都会是高峰期,因为当年集中出生的人刚好会扎堆结婚。在2015年这种购房刚需会达到高峰,房价也会最高。之后则是民众购房意愿逐年递减。4年之后,购房刚需将会降落到历史的新低点。

  而房价的实际走势,在今年以前也基本符合这个推测。但问题在于,如果购房者仅仅是刚需的话,那么这种分布会比较平均,并且在2015年迎来一个小的峰值之后,购房需求会缓慢下降,恢复正常。但是我们看到的实际数据是,2016年的房价呈现不正常的暴涨。按理说,第三次婴儿潮出生的青年男女已经逐渐完成了对刚需购房的消化,2016年,本应是房屋成交量和价格上涨放缓,至少应该属于趋于平稳的一年。但实际的情况,与我们的估计相差过远。

  因此,今年的暴涨和购房刚需的关联很小,让房价上涨的因素中,刚需所占的比例已经非常次要。而主要的因素,首先肯定是货币超发和资产荒共同造成的不动产资产溢价的现象,这方面可以参看我国十年来M2惊人的增量,我就不再多言。这一因素直接造成大笔资金流入楼市。第二个因素则可能是另一种“伪刚需”购房,即适婚年龄年青人的“换房”需求。

  年轻人的工作与生活并非静态,而是呈现动态。尤其是现在三线以下城市工作和生存环境与一线差距日益增大。如今,很多小地方的青年倾向于卖掉家乡的房产,凑足首付,然后来到大城市购房之后工作打拼。据我们小范围的调研,很多老家在二三线的青年人,会倾向于把老家的房子卖掉一两套,在北京南五环边上支付一个小套间的首付,然后自己还月供。这种现象也造成了一部分购房“散户”入场,为房价恐慌式上涨加了一把火。

  简言之,此轮房价异常上涨几乎没有刚需基础,它一方面是一种货币现象,即多年来宽松货币政策积累之下的必然后果。第二,暴涨凸显的矛盾是一线城市和小城市无论在生存条件、发展机会等各方面的巨大差距,造成了小地方人甩卖房产,设法将资产屯入一线或二线大城市。

  在第三次婴儿潮出生的人悉数结婚成家购房之后,中国的房屋刚需将会跌到令人吃惊的低水准。尤其是在2018到2019年以后。因为到时几乎每个家庭都有一套以上的房产,房屋过剩现象会变得更为明显。因此,剩下的问题不再是购房,而变成了怎样用手中的房子换更好的房子。不久之后,房地产将会彻底成为击鼓传花的游戏,风险也将大幅提升。

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