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房价高烧不退 人民日报称别无他法除非···

文/陈月星 来源:第一白银网 09-21 15:02
摘要 尽管年初以来多地陆续出台房地产调控政策,却依然挡不住房价这匹脱缰的野马。如何才能遏制“逆天”的房价?包括法兴、野村在内的外资行以及人民日报文章均认为,“限购”“限贷”并非长策,“对症下药”才能治本。

  第一白银网9月21日讯 高盛在最新的中国房地产报告中称,预计二线城市房价将从2017年末开始下跌,一线城市因土地供给有限且更加受到资金青睐,在接下来的几年一线城市房价只会短暂下跌,随后的反弹力度和速度将远超二线城市,最终会跨越周期高点,再创新高。

  

      本轮周期与此前几轮上行周期明显不同的趋势是,一二线城市地价上涨速度明显快于实际房价,尤其是在二线城市。由于二线城市供给充足,且受经济下行影响更为严重,高盛认为大多数二线城市的长期房价走势不太可能追随一线城市。

  中国前40大二线城市的房地产储备土地面积自今年2季度以来快速回升,今年前8个月的土地销售量和销售额比去年同期分别上升11%和106%。两项指标的同比差距巨大的原因在于地价大幅上升。同时一线城市的土地销售量因供给受限,同比接近腰斩,跌幅达46%。

  随着今年二季度以来二线城市土地储备加速,预计从今年四季度开始新项目推盘将会提速;四季度新开盘面积同比增速有望达到40%-50%(年初至今为20%-30%)。

  高盛预计房地产销售面积同比增速(年初至今33%)将在四季度放缓至10%-15%并在2017年降至0%。这将带动销售去化率(sell-through rate)从当前103%的水平逐步下降。高盛采用的销售去化率时间跨度为12个月,103%的销售去化率代表在12月内,销售出去的建筑面积/新上市的建筑面积=103%。

  

      在以往几轮周期当中,二线城市房价在销售去化率降至80%左右时开始下跌,一线城市下降至90%左右时开始下跌,预计这一情形可能将在2017年末重现。

  尽管年初以来多地陆续出台房地产调控政策,却依然挡不住房价这匹脱缰的野马。如何才能遏制“逆天”的房价?包括法兴、野村在内的外资行以及人民日报文章均认为,“限购”“限贷”并非长策,“对症下药”才能治本。

  8月70个大中城市中,一线及二线热点城市房价暴涨,上海新建商品住宅环比涨幅达到5.2%,同比暴涨37.8%,深圳同比涨幅也达到37.3%。二线城市中,郑州、无锡、合肥领跑,郑州一手房房价环比涨5.6%,位居70个城市之首。厦门一手房的同比涨幅最高,为44.3%。总体来看,8月新建商品住宅价格环比增幅为1.3%,相比7月份的0.7%有明显提升,这也是2010年5月份以来最高的环比增幅。

  今年3月,上海和深圳推出了最严楼市调控政策,房价短时间得到控制,但夏天以来房价再度狂飙,带动二线城市持续火爆,地王频出。

  

      目前更多地方政府加入了房地产调控行列,近两个月来,至少有6个城市出台了相关的“限购”“限贷”政策。例如,上周日杭州突然发布楼市限购政策,暂停向拥有1套及以上住房的非杭州户籍居民家庭出售住房。由于新政第二天生效,限购前夜外地购房者疯狂签约,杭州市区创造了单日商品房销售3265套的历史记录,二手房签约同样创下历史新高。

  除了杭州,苏州和厦门也发布了类似的限购政策。合肥、南京、武汉等城市则以提高按揭贷款首付比例为主要手段升级“限贷”政策。

  但分析师任对“限贷”“限购”的效果并不乐观。《人民日报》援引中国人民大学财政金融学院副院长赵锡军指出,“限购”应被看作是一个临时性的应对措施,为楼市“退烧”不能长期依赖这一点,否则只能起到“治标不治本”的效果。

  野村控股驻香港的房地产分析师Jeffrey Gao亦认为,只要信贷保持宽松,地方性的房地产紧缩措施即便范围扩大,也不太可能止住价格上涨。


      如何才能遏制房价涨势?

  Gao表示,除非政府紧缩信贷并且大量增加土地供应,否则难以看到房价拐点。这与法国兴业银行中国经济学家姚炜的观点一致,她在近期的一份报告中明确提出,要遏制中国势不可挡的房地产泡沫,只有通过在长期内增加大城市的土地和房源供给,并在短期内遏制流动性宽松。

  尽管房价的过快上涨主要集中在供应紧张的少数大城市,但是这种现象所引发的房价永远上涨的预期,对于整个经济以及金融体系来说非常危险。这种预期可能会导致实体经济的健康投资进一步遭受打压,并鼓励楼市增加杠杆。长期来看,除了增加大城市土地和房源供应之外别无他法,而政府似乎终于有意朝这个方向行动。短期看,央行则需要暂停流动性宽松,而这种情况已经在发生。

  决策层面似乎已经意识到房价暴涨的风险,并开始发出警告。“过去十几年当中,杠杆率上升1/3的来源是房价的上涨,因此在房地产领域当中还是需要采取很多措施抑制泡沫过度的成长,抑制过度的金融资源流入到房地产行业当中去。” 央行研究局首席经济学家马骏上周表示。

  人民日报今天的文章也提到如何治本的问题:由于投资渠道狭窄,社会资源大量进入房地产市场以及人地关系紧张的问题应该引起更多的重视。中原地产首席分析师张大伟表示,信贷不能只投入到房地产市场,要有政策约束;房地产去库存不能只去一、二线城市,银行对三、四线城市应考虑增加利率优惠。

  中国发展研究基金会副理事长刘世锦表示,多年以来,很多城市政府采取的是“挤牙膏式”的供地方式,使土地供应价格最大化。针对这一问题,要推动供地制度与城市需求平衡,如针对特大型城市房价上涨,就可以适当增加供地。

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