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去年股灾预示了楼市末日?中国楼市已出现灾难性征兆

摘要 近日海通证券研报指出,一线城市引领的房价暴涨,其实是彻头彻尾的货币现象,当前的楼市与2015年的股市杠杆牛有着六大惊人相似之处。

第一白银网9月20日讯 要论当前中国最火的投资是什么,那么只有两个答案,一个是炒股,一个是炒楼,这两个对中国人来说是又爱又恨的存在,无数散户在股市中挣扎,被一轮又一轮地割韭菜,而稍微有点钱的人则转战炒楼,加上近几年房价光速上涨,一个犹豫可能就错过了好几万的盈利。这使得无数人开始涌入炒房炒楼这个项目中。然而随着房价被越炒越高。中国楼市泡沫也越来越大。现在已经到了一种怪异的地步,有人不吃不喝存一辈子钱都买不起一套房子。虽然国家也出台了一系列楼市调控手段,然而作为中国目前的核心产业,这些措施仅仅是隔靴搔痒。在一轮又一轮的楼市调控中,一线、二线城市房地产市场疯狂势头仍未衰减,且有蔓延趋势。

去年股灾预示了楼市末日?中国楼市已出现灾难性征兆

而当前的楼市与去年股灾前股市存在诸多相似之处,牛市的成因、短期上涨的幅度、市场的疯狂程度等。难道去年的股灾要转变为当下的楼灾吗?

“7月份新增贷款全是房贷”、“一二线城市楼价一年翻倍”、“上海一手楼连续数天成交逾千套”、“假离婚买房挤爆民政局”等,楼市各种疯狂现象在一轮又一轮的楼市调控中仍在持续上演,甚至有不断蔓延趋势。近日海通证券研报指出,一线城市引领的房价暴涨,其实是彻头彻尾的货币现象,当前的楼市与2015年的股市杠杆牛有着六大惊人相似之处:

1、“货币宽松+杠杆”背景下的牛市

货币政策宽松几乎是所有资产上涨的催化剂。此外,杠杆的作用在两个市场都起到了前所未有的作用。

在2015年的股市大牛中,个人投资者的杠杆使用达到史无前例。数据宝监测的融资融券数据显示,2014年10月初沪深两市融资余额不过6250亿元,到了2015年5月末已经突破2万亿大关。融资融券市场还仅仅是股市杠杆的冰山一角,据媒体报道,有些投资者的杠杆甚至达到了十倍之多。

这一波楼市的杠杆使用比例或许也将同样创造历史。一方面,首付贷等降低买房人实际首付比例的融资行为层出不穷,另一方面,居民整体杠杆水平或将持续突破历史水位。

央行公布的数据显示,今年7月末金融机构人民币中长期贷款余额达到了惊人的58.38万亿元,较2001年增长超过50倍。从增量来看,仅今年前7个月人民币中长期贷款余额就增加了5.84万亿元。按照这个增速计算,今年人民币中长期贷款余额年度增量有望打破2009年6.74万亿元的历史单年度增量纪录。

个人房贷余额及增量持续大涨。今年上半年,个人购房贷款增量达到2.37万亿元,去年整整一年增量不过2.66万亿元,2014年、2013年及2012年个人购房贷款增量分别只有1.16万亿元、1.7万亿元和1.72万亿元。值得警惕的是,个人房贷6月末余额达到16.55万亿元,占GDP比重已经达到25%水平。据海通证券研报,该比例已经达到日本90年代地产泡沫顶峰时期水平。

2、一年多涨幅均超100%

去年杆杠牛市自2014年7月启动,到2015年6月站上5000点大关,上证指数不到1年时间上涨150%。楼市方面,一线城市领头羊深圳楼价涨幅同样惊人。自去年3•30以来,深圳房价均值从31115万元/平米上涨至今年8月底54478万元,不到1年报时间涨幅接近75%。同期,北京上海房价也有20%-30%的涨幅。与股票指数大涨个股涨幅更高相类似,深圳房价均值大涨75%,意味着大部分楼盘价格期间涨幅超过100%。

此外,在上涨的过程中,利空因素也阻挡不了股市上涨的步伐。早在去年初,监管层便已开始着手降杠杆,如收紧伞形信托、调整融资融券保证金担保折算率、清理场外配资等,但这些并没能阻止大盘从3000点涨到5000点。如今,一二线主要城市楼市政策也处于收紧状态,但这同样没能阻止房价的上涨。

有意思的是,上轮股市大牛首先由大蓝筹发动,随后中小创接力暴涨。楼市同样如此,一线城市北上深率先引爆,二线城市接力大涨。

以深圳周边地区为例,在深圳升级限购限贷政策后,深圳周边地区价格彻底引爆,部分区域1年时间涨1倍成为常态。下图是大亚湾某楼盘的宣传海报,涨价幅度可见一斑。

3、市场成交都创历史新高

与今时今日股市每天的低迷成交相比,去年顶峰时期沪市单日成交额曾数次破万亿元大关。回过头来看,当时股市的疯狂清晰可见。与之相对应的是,今年以来楼市成交也出现频频爆表,部分城市甚至陷入无房可卖的境地。

继2015年楼市大热后,房地产市场有望再度迎来好年景。数据统计显示,今年上半年,全国商品房销售面积达到64302万平方米,同比增长27.9%。即便下半年销售面积增速大幅下降,全年增长仅2%,也将达到13.11亿平方米,超过2013年的成交量,创历史新高几成定局。另外,由于今年以来一二线城市房价普涨,全年楼市销售额将创历史新高更是没有悬念。

值得一提的是,上海楼市前段时间在限购限贷政策升级传闻背景下,出现连续数天一手房成交量单日超过千套的奇迹。

4、全民疯狂,规避监管入市

据报道,去年股市大涨时期,曾出现连续5周以上有上百万投资者新开账户。其中,4月13日至4月17日新增A股开户数达到325.71万户,此前已连续4周每周新开户超过百万户。

根据中登公司月报,去年4月份-6月份出现开户爆棚,每个月合计开户数均超过400万户,三个月合计新增开户数保守超过1300万户。

短期内,大量投资者开户入市,折射出参与者及市场的疯狂程度。而继去年全民疯狂炒股后,今年疯狂炒房的迹象也同样显著,仅上半年居民住房贷款就高达2.37万亿元,去年全年房贷增量不过2.66万亿元。

不仅如此,哪怕是离婚,也要多买两套房,更诠释了全民炒房的疯狂。

数据显示,今年上半年国内离婚数量同比增长高达11%,仅次于2013年的12.8%。更有意思的是,为了规避限购限贷政策,离婚、首付贷、假社保、花钱买购买资格等绕开监管政策入市的现象不断出现,与去年资金绕开监管进入股市极其相似。

5、市场估值都达创纪录水平

在巨量资金推动下,市场整体估值水平大幅上升。股市方面,去年巅峰时期创业板指的市盈率超过130倍之多。该估值水平不仅创出自身历史新高,也比肩纳斯达克互联网泡沫时期的估值水平。其中纳斯达克成分指最高市盈率为152倍,纳斯达克100指数市盈率仅为85倍左右。

同样,衡量房价估值水平的两个重要指标,租售比和房价收入比在本轮楼市走牛后也出现大幅攀升,主要城市两大指数也印证了市场整体估值的飙升。以深圳为例,由于租金涨幅显著低于房价涨幅,租售比出现显著下降。今年二月份机构相关数据显示,深圳六大区最高租售比仅为1:620,租金回报率仅为1.82%。这个数据意味着依靠租金回收本钱需要620个月,即51年。该比值在国际上正常范围应该在1:200至1:300之间。

此外,房价收入比也在近年来呈现出快速扩大趋势。同样以深圳为例,以房价每平米5万元计算,员工平均年收入10万元计算,一套70平米房子需要耗费该员工35年的收入;将员工平均年收入提高到20万元计算,一套70平米房子需要耗费该员工17.5年的收入。在国际上,该数据一般为4-6年。

6、入市门槛都出现大幅提高

随着市场的走高,低股价的股票被消灭之后,直接导致投资者入市门槛大幅提高。历史数据显示,在股市上涨到5000点后,低股价、低市值、低市盈率类的股票几乎被消灭殆尽。

同样的,楼市中的“低股价小市值股票”也迅速消失。以深圳为例,在本轮牛市前,在一些偏远地区如坪山、平湖、观澜等地区,还能找到单价万元以下的二手房,但现在几乎起价3万以上。

更令人震惊的是,面粉贵过面包的现象已经不是新闻,地王频频、溢价率超过100%的地块大幅攀升即是证明。

数据宝统计显示,今年以来一二线城市溢价率超过100%住宅地块数量井喷。其中二线城市已经有95幅地块溢价率超过100%,一线城市有24幅地块溢价率超过100%,有望超过2009年水平。由于土地热,部分地方政府甚至不得不采取“熔断”措施。

尽管楼市与股灾前故事存在诸多相似之处,但由于一些众所周知的因素,除非再度发生2007年那样的经济危机,否则很难出现短期的暴跌。甚至有好事者认为,未来房价仍将持续上涨,已经提前贴出2018年深圳房价预测图。

按照此图数据计算,深圳房价未来在现有基础上还将大幅上涨。只是任何资产价格的上涨,都不能脱离其基本面,而房价的基本面就是宏观经济、人民收入。

我们都知道一个道理叫做物极必反,当人们都买不起房的时候,那些炒房的人去赚谁的钱呢?房子作为一个不动产,只是一个避风港,而如今变成敛财的工具实在令人唏嘘。然而处于社会中下层的人民却无可奈何。中国楼市这个泡沫究竟何时才会破呢,如果破了中国楼市将会陷入一个怎样的状况?恐怕结果是难以想象的。

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