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解读中国楼市现状:中国楼市泡沫真的会破吗?

摘要 随着国内绝大多数城市房地产市场价格环比连续上涨15个月了,甚至于郑州房地产价格连续上涨近40个月了,这不仅让国内楼市的价格会愈涨愈高,也会让这些城市房地产市场的泡沫愈吹愈大。

第一白银网9月12日 近些年以来,中国经济似乎全部都集中到房地产业上,买房炒房成为了无数人发家致富的道路,而随之带来的结果就是,房价越来越高,高到什么程度呢?如果拿月薪5000来作为基础,那么在一线城市工作将近一辈子可能都不能买到一个房子,二线城市不吃不喝能买到一个勉强居住的小房子,三四线则能保证基本温饱。这差距已经不能用巨大来比较了。一线城市的房价现在动则要用十万/平米为基本单位来计算。上海的房价甚至超过了日本东京。

然而即使这样,一二线城市还是依然被无数人趋之若鹜,不少人甚至背负几十年甚至一辈子的贷款只为了给后代留一个房子,这基本上已经不是为自己而活。在房地产业如此火爆的影响下,楼市的销售商乐了,纷纷打出“今年不买房,10年又白忙”等一系列口号,或许他们很多话是假的,但有一句话一定是真的,那就是明年房价还是回涨的。然而这个现象真的好吗?

随着国内绝大多数城市房地产市场价格环比连续上涨15个月了,甚至于郑州房地产价格连续上涨近40个月了,这不仅让国内楼市的价格会愈涨愈高,也会让这些城市房地产市场的泡沫愈吹愈大。

在这情况下,对于房地产开发商、地方政府及房地产投资者来说,当然希望新一轮的房地产市场的“金九银十”一而再再而三地上演。但这样只能会让国内房地产市场风险更是增加。

信贷政策宽松 鼓励投机炒作

当前中国房地产市场三大问题明确:一是随着各个城市的房价升高,这不仅会把绝大多数住房消费者排除在市场之外,因为他们的出价远低投资投机者,而且会让整个房市变为一个投资为主导的市场。

过高的房价只能让住房投机投资者进入,而房价持续上涨,更是会强化住房投机投资者房价上涨预期。这就是为何近期来房价愈是上涨,投机投资者进入愈多,房地产市场销售愈是繁荣的重要原因之一。

二是投机炒作者的房价上涨预期的强化,不仅因为一年多来房价一直在持续上涨,也因为央行鼓励有住房投资者涌入房地产市场的信贷政策(如低利率、低首付、有房者可享受购买第一套住房的优惠政策)不改变。结果,今年上半年绝大多数的银行信贷资金(7月份更几乎全部的银行信贷资金)都通过按揭贷款的方式涌入房地产市场。

投机炒作者知道,既然政府鼓励用银行信贷到房地产市场投机炒作,在当前的态势下,错过这种赚钱机会可能不会再来,因此要千方百计地进入这个市场。投资者及国内银行也会预测,既然政府还在鼓励国内各城市的居民涌入房地产市场,那么短期内政府房地产政策不会让房价下跌。这样住房投机炒作者也就敢向银行贷款买房,银行也敢向他们发贷。这种双向影响,也就会把各个城市的房价愈推高,并造成当前中国房地产市场的繁荣。在这种情况下,9月份国内不少城市房市销售仍然不会减少,房价还是会继续上涨。

三是当前不少城市房价上涨预期强烈的重要原因,还在于政府房地产调控政策的模糊性及不确定性。房地产调控政策的模糊性主要表现为政府本身知道当前国内房地产市场的泡沫巨大、房价过高、房地产市场风险高,但就是不明确指向。比如,7月26日中央明确指出要抑制资产泡沫,但是这种资产泡沫是甚么没有详细指向。

无明确指示 资产泡沫是甚么

解读中国楼市现状:中国楼市泡沫真的会破吗?

就当前中国的实际来说,不仅资产种类多,且资产泡沫的程度也有不同。如果要对当前中国资产进行认真评估,房地产泡沫应该是最大,所以当前要抑制资产泡沫,应该就是抑制房地产泡沫。但中央政府的文件对此没有明确指向及界定,那么中央政府的职能部门及各城市的地方政府就可以对资产泡沫根据自己的需要选择性地来理解,并以这种选择性的理解来出台有利各政府目标的相关政策。

比如,对于当前国内房地产市场的泡沫,尽管各个城市的泡沫程度有一定的不同,但其根源完全是央行过度宽松的信贷政策,住房投资投机炒作者利用住房按揭贷款涌入市场所导致的结果。或当前中国各个城市无论其房地产泡沫大小,基本上都是一个信贷过度扩张的问题及住房税收政策过度优惠的问题,如果要抑制国内房地产泡沫,当然就得采取信贷政策收紧及住房税收优惠政策取消。

地方抑遏泡沫 仅各取所需

但是,由于对资产泡沫界定政策的模糊性,各个城市就能够根本自己的理由各取所需地出台所谓的房地产调控政策。结果是这些房地产调控政策不仅不能够抑制房地产泡沫,反之成了当地住房市场饥饿营销的一种手段。事实上,这种情况在国内不少城市愈演愈烈。

还有,当前国内房地产调控政策不确定性主要表现为了迎合中央政府要抑制房地产泡沫要求,上半年房价上涨过快的城市纷纷都表示要出台房地产调控政策,比如上海、深圳、武汉、合肥、厦门、南京等城市。但是最后这些城市的房地产调控迟迟无法出台,甚至于有城市出来辟谣说不会出台这样的房地产调控政策。

由于国内不少城市房地产调控政策出台的不确定性,自然让国内住房投资投机者认为政府根本就不想调控过高房价,也不愿意让过高的房价下跌,使得房价上涨预期不断地强化。这样,不仅住房投机炒作者还会涌入房地产市场,房地产开发商也会涌入市场抢夺土地、制造地王。

房价上涨预期强化 吹大泡沫

以此来判断当前中国房地产市场形势,如果不用“金九银十”来表示,也意味着国内房价上涨还会持续,但是当前这种以投机炒作为主导的住房市场,国内房地产市场无论如何繁荣,只能是房地产泡沫愈吹大,房地产市场的风险愈来愈高。其房地产泡沫也只能是时间问题了。

限购来解决房产问题治标不治本

继南京提高二套房首付比例、合肥收紧房贷、苏州重启限购政策后,厦门紧急出台针对建筑面积144平方米及以下普通商品住房的限购政策,同日武汉宣布收紧个人住房贷款政策,二套房贷款首付最低比例提升至40%。可以预计,杭州、郑州、福州等此轮房价短期涨幅过大的城市未来也很有可能加入限购、限贷的行列。

需要指出的是,限购、限贷政策是在2009年全国房价大幅上涨后,2010年存在加速上扬且可能失控背景下提出的,属于短期临时性政策。2014年,随着经济下行压力的提高,除一线城市外的其他城市普遍退出了限购、限贷政策,短短5年时间,限购、限贷政策经历了两次180度的大转弯。

稍微具备经济学的读者都知道,供需失衡是造成某种商品短期上涨的主要因素,抑制该商品价格最好的办法是增加供给满足需求,而非限制需求。短期限制需求政策虽然操作简单且能达到立竿见影的效果,但毕竟潜在需求还在,被限制者还是会想法设法绕过限制满足需求。仅通过限制政策抑制过热楼市只能解燃眉之急,无法解决楼市甚至宏观经济存在的根本问题。

尤其是在全面二孩政策落地后,今年各大医院妇产科普遍都是“一床难求”,排名靠前的三甲医院一个专家号能被炒至几百上千元,小孩出生以后就更别提了,从幼儿园到小学、中学、大学都是紧俏资源,为了能上个好点的学校中国家长普遍都使尽浑身解数,其中免不了托人找关系,这当中增加了多少机会成本不得而知。在可贸易部门市场化程度已较高的今天,不可贸易部门的行政性垄断已成为制约经济发展的一大瓶颈。可想,如果这些行业向民资开放的力度能大一些、速度能快一些,能采取市场化方式增加有效供给,那充沛的流动性还会都挤向房地产吗?应付经济下行的对策还仅是扩大基础设施投资吗?

因此,楼市泡沫是个综合性的复杂问题,单纯站在房地产行业角度考虑问题难免陷入“限购、退出、再限购”的怪圈,与其加大力度“限”不如多下功夫“疏”。解决根本是不断放开地方政府在土地一级市场以及医疗、教育等公共服务行业的垄断,从供给侧增加土地有效供给,从需求侧合理分流资本,避免流动性泛滥导致的资产泡沫一发不可收拾。

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